REITとは何かを宇宙一わかりやすく解説してみる

こんにちは、マネ子です！

今回のテーマは「REIT」です。

不動産投資に興味がある人は聞いたことがあると思います。

少額から不動産に分散投資ができて、高い分配金が期待できるREITは、効率よく資産運用ができる金融商品です。

不動産投資に興味がある人や、これから不動産投資を始めたい人、不動産投資は難しいと思っている人は、ぜひこの記事を読んでREITについての知識を高めてください！

初心者にもわかりやすく、丁寧に解説していきます！

REITとはなにか？どんな特徴があるのか？

「REIT（リート）」とは「Real Estate Investment Trust」の略で、日本語では「不動産投資信託」、不動産に投資をする金融商品の一種です。

REITはアメリカで生まれたものですが、2001年9月に日本の証券取引所に上場され、誰でも取引ができるようになりました。

日本のREITは海外のREITと少し仕組みが異なるので、JAPANの頭文字をとって「J-REIT（ジェイリート）」と呼ばれています。

この記事に出てくるREITとは基本的にJ-REITのことを指しますので、それを踏まえて読んでくださいね！

不動産に投資をするなんてすごくたくさんお金を持っている人がすることでしょ？と思う方も多いと思います。

確かに昔はそうでした。しかし、このREITが登場したことで少額からでも不動産投資ができるようになったのです。

その仕組みは、①投資家が不動産投資法人に投資をし、②投資法人が不動産への投資によって運用します。③その不動産からは賃料などの収入が投資法人へ入ります。④その収入から投資家に分配金が支払われるというものです。

REITは不動産投資信託といいましたが、投資信託とは違い証券取引所に上場しているため株式と同じように売買できます。

つまり、REITに投資をすると、REITをもっている間は分配金を受け取ることができて、売却するときには証券会社を通じて簡単に売却することができるという金融商品なんですね！

実際にビルやマンションなどの不動産を所有する場合には、購入する際にまとまった資金が必要だったり、購入後も税金や維持費などがかかります。

REITであれば、そういったお金を用意することなく手軽に不動産投資ができるのです！

ちなみに、資産を保有するだけで得られる定期的な収入をインカムゲインといいます。また、資産を売買することによって得られる利益のことをキャピタルゲインといいます。

REITを購入するには、証券会社で口座を開設する必要があります。もちろんネット証券でもOK。

REIT・不動産・投資信託の違い

REITに似ている金融商品に、不動産や投資信託があります。これらの違いを見てみましょう。少し複雑ですが、詳しく解説します。

	REIT	不動産	投資信託
費用	少額から可能	多額の資金が必要	少額から可能
購入	証券会社	不動産会社	証券会社・銀行など
換金	リアルタイムで可能	早くても1週間～	申込から4営業日後
手に入るもの	投資証券	不動産	受益証券

※証券は実際に発行されるものではなく、現在は金融機関の口座で記録・管理されます。

REITと不動産の違いは、お金を払って手に入るのが投資証券か実物の不動産かです。

ではREITと投資信託の違いはなんでしょう。

これが少し複雑なので詳しく解説しますね。

まずREITには、住居に投資する住居REIT、ホテルに投資するホテルREIT、商業施設に投資する商業REIT、様々な不動産に投資する複合REITなど様々な種類がありますが、これらを総称してREITといいます。

次に投資信託には、債権に投資する投資信託や、株に投資する投資信託、不動産に投資する投資信託などがあります。

不動産に投資をする投資信託というのは、様々なREITを保有して運用する投資信託のことです。これをREITファンドといいます。

REITとREITファンドは、名前が似ていますが別物です。

ざっくりと説明すると、ビルやマンションなどの建物を買うのが不動産、実際に建物を所有せず複数の不動産に分散投資できるのがREIT、REITをいくつか厳選してパック販売したものが投資信託ということになります。

一番大きな枠組みに投資信託があるというイメージですね。

またETFも投資信託の一種になります。

REITで資産運用するメリット

REITで資産運用をするメリットは少額から不動産投資ができることです。

実物の不動産を所有するには多額の資金が必要ですが、REITは銘柄によっては10万円以下でも購入可能です。

次にリターンが大きいことです。REITは収益の90％超を投資家に分配に回します。そのため安定的に高い分配金を受け取ることが期待できます。

収益の90％を分配してしまう会社なんてありえないと思いますよね。これが、日本のREITと海外REITの違いです。

日本のREIT（J-REIT）は会社型の投資形態をとっており、投資法人という会社です。この投資法人は基本的に、利益の90％超を投資家に分配することで法人税を免除されるという特別措置があります。

したがって収益の90％超を投資家に分配するということが成り立っているのです。

3つめに、投資をする不動産を自分で選んだり、運用する必要がないことです。

初心者が不動産投資を始めようと思っても、きちんと収益が出る不動産なのか判断することは難しいですよね。

さらに、商業施設を所有した場合その商業施設が倒産したら収益が0になってしまいますが、REITで複数の商業施設に投資できればそのうちの1つが倒産した場合のリスクも軽減できます。

人気のある不動産は、買いたいという人もたくさんいるので売りたいと思ったときにすぐ売却できますが、逆に人気のない不動産は買いたい人がすぐに見つからず売りたいと思っても換金できません。

REITであれば、株式と同じようにリアルタイムで売買することができます。流動性の高さもREITのメリットといえるでしょう。

おまけにREITはNISAにも対応しています！

REITで資産運用するデメリット

REITで資産運用をするデメリットとして、不動産投資といってもREITは金融商品の1つなので現物の不動産を所有するわけではないということがあります。

また、REITで実際に投資をする先である投資法人が破綻するというリスクや、間接的とはいえ実物の不動産に投資をしているので、その不動産自体に影響がある場合もリスクとなります。

地震や、火災、津波などの影響で建物が無くなってしまうと不動産としての価値も無くなってしまいますし、建物の老朽化による修繕が必要な場合は多額の支出が発生します。空室やや、家賃の滞納があれば収益にならないので収入が少なくなってしまいます。

もちろん実物の不動産を持つより影響は少ないですが、配当金の支払いにまったく影響がないわけではありません。

さらに、REITは証券取引所で取引をおこなっているため、上場廃止となった場合のリスクもあります。その場合、投資法人が破綻した場合と同様に大きく損をする可能性があります。

まとめ: インカムゲインを目指すならREITを活用

少額から手軽に不動産に投資ができるREIT。

不動産投資に興味はあるけどそんなにまとまったお金は用意できないという人や、投資をするお金以外にランニングコストなど余計なお金は使いたくないという人、手間をかけずに安定した収益を得たいという人にはREITが向いているといえます。

不動産投資に興味がある人はリスクがあるということもふまえて、インカムゲインを目指してREITを活用してみましょう！